小区自治（小区自治委员会和业委会的区别）

本文目录一览：

1、小区自治出了事谁负责


2、小区业主能自治管理小区吗?


3、小区自治需要审批吗


4、小区业主自治怎么样


5、小区业主赶走物业然后自治，有成功的案例吗？

小区自治出了事谁负责
自我责任划分，共公事务共同承担
业主探索自治管理模式
,2013年,康居小区原物业公司因为资质不够被注销并撤出康居时代小区。为确保小区各项事务正常运转,同年6月,琥珀街道和奥林花园社区动员并协助小区选出了新一届业主委员会。新班子“上任”第一件棘手事就是挑选物业公司。
,业委会结合小区实际,征得广大业主同意后,在街道和社区支持帮助下,探索出“业主自治管理”的新路子,搭建了由业委会、议事委员会和楼栋长组成的三级自治组织框架。由业委会作为小区管理主体和决策机构,代表全体业主管理小区。小区50个单元各推选出一名业主担任楼栋长,负责收集本楼栋业主意见和建议,代表各单元业主行使自治权。再从楼栋长中推选出10人,组成小区管理议事委员会,参与商讨小区管理中的各项事务。
“业委会挂牌成立了小区‘服务中心’,接收了康居物业的原班职工,并代表全体业主聘请职业物业经理人担任小区管理首席执行官,为小区业主提供安保、保洁、报修等专业的物业管理和服务。”许长江说。
奥林社区党委书记张家国说,“服务中心”实际上相当于业委会决策的执行机构,承接的是物业的职责。但与物业不同的是,扣除了人事权和财务权,交由业委会管理。在这样特殊的背景下,建立起来的“自家物业”是一个新生事物。
临时召开了业主大会，选举了业主委员会主任和成员，成立了业主委员会。具体做法是：1.先和居委会沟通，决定召开临时业主大会的时间，2.然后通知全体业主几点在什么地方召开关于什么问题的业主大会，要求业主参加。3.再按照幢、单元选出代表，由这些代表参加临时会议，商量小区的具体事务。4.整理出业主委员会成员名单，然后再去居委会备案，最好到房产局物业处备案就可以了。以上所有流程里面都要有居委会的参加。
小区业主能自治管理小区吗?
业主自治，即在小区成立业委会，由业主所投票选举的业委会作为小区全体居民的代言人，并与物业公司达成共同管制小区的和谐构架关系，达到财务公开、管理公正，事无巨细都能时刻响应业主所拥有的权利，并在业主与开发商之间起到沟通协调的桥梁作用，小区出现问题必须听取三方声音(业主、物业、开发商)，由大家公平抉择、公正处理，达到真正的和谐共处、共建和谐。业主自治对物业管理有着十分重要的意义，是物业管理中必不可少的一环，具体表现为以下几点：[1](1)业主自治是物业管理的基础。建筑物的区分所有权的产生和广大居民社区自治意识的觉醒产生了现在的物业管理制度。所有权是绝对性的权利，它排除了非所有权人对物的干预。无论物业管理企业还是政府都无权干预所有权人对房屋的处分，但是其他共有所有权人却有权干预业主对房屋共用部分的处分，而这种干预也只能要求该业主不得损害其他业主的利益。因此，涉及共有部分或共用部分而产生的物业管理问题只有业主才有最终的发言权，而物业管理企业只能在业主的授权范围内开展服务活动。所以，物业管理的基础是业主自治。(2)行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住宅物业管理重要意义。无论是物业管理企业还是其他当事人都有可能出于自身的利益作出对业主不行为，这就使得行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住业管理有着重要意义。(3)物业管理作为一种新兴的行业，怎样才能使其健康有序的发展，直接关系到管理公业主之间的关系。强化业主自我保护意识，是不可忽视的一个重要方面。只要加强业主、强化业主自我保护意识，才能迫使物业公司增强透明度，才能增强业主对物业公司的度，才能在物业公司和业主之间建立良好的关系，促进物业行业健康发展。首先，业主委员会是代表全体业主的一定利益。在和物业进行沟通的问题上，首先物业必须明确自己的相关地位，表明自己是属于服务一方，是受业主委员会相关聘用的。而业主委员会也要做好带头作用，考虑到全体业主的相关利益。配合好物业的相关工作。
小区自治需要审批吗
小区自治不要审批，因为小区自治收费比较低，只需要将收费的项目公示到房管局备案就可以，所以没有必要到物价局进行审批，要知道像业主自治的组织这种也不属于经营性单位。小区自治首先要经过业主代表大会讨论或投票决定。大会决定自治后，由业主委员会行使管理和服务活动。物业费缴费标准由业委会提出，经过业主大会通过后，由业主委员会向业主收取。根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定，无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的，则业主委员会有权督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。对此，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条，进一步规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
小区业主自治怎么样
业主自治的利与弊
    有少数饱受物业困苦的业主发出“取缔物业”的呐喊，这可以理解，但行不通。
    现实中有很多小区没有物业公司，但存在客观上的物业，即各家各户习惯了将垃圾每天送到指定位置，由环卫部门拖走。这类小区一般没有绿化，没有电梯，但水、电等基础设施还是有专人打理的，一般由政府给予补贴。
    如果曾经有过物业服务，哪怕再不满意，真的取缔或将其赶走，那情况就大不一样，不出半月，小区定然乱象丛生，臭气熏天。
    对于很多小区来说现有的物业不如意，好的物业请不起，怎么办？人定胜天！自治物业诞生了。
所谓自治物业，就是业主自己组织起来，决定小区范围内的公共事项，并承担物业的基本功能。
    自治的形式有很多，或聘请物业经理人，或业主中选派物业经理，或直接委派几名保安和保洁等。
    业主自治物业已写进了《物权法》和《物业管理条例》没有被肯定，但已经被允许。
    确有小区业主自治后搞得好的，武汉一小区曾经由业主推选一位公认正派的退休老人负责物业，十年下来，账上节余资金900万元。
    但更多的小区采取业主自治物业后，不尽人意，甚至怨声载道.......
此举有利有弊。
    先说利：
    一、可以节省业主的开支，“没有中间赚差价”；
    二、听使唤，业主意见均被采纳，矛盾因此而减少；
    三、对业主之间凝聚力的形成有帮助，邻里之间更易和睦相处。
    再说弊：
    一、缺乏专业水平，小区品质提升受限，往往一阵热情过后服务质量还会呈下滑趋势；
    二、天长日久，业主和业委会之间，业委会和物业负责人之间易生芥蒂；
    三、物业员工素质难以保证（因缺少上升空间和激励机制），缺少活力。
    笔者认为：作为新生领域的物业，毕竟有其专业性，随着现代科技的日新月异，特别是生活方式翻天覆地的变化，物业的专业性将日益突出。不到万不得已，不宜动辄业主自治。
    若被迫自治，也只能局限于规模不大的小区，超过500户业主和超过5万平米面积的小区，如采取业主自治办法，肯定面临品质保障的风险。
    事实上发达国家的业主入驻时，首先问物业费，太低了他不进居，他知道那不可能有好的服务。
    只要业主们本着货真价实的心态、并有着眼长远的共识，总能聘到心仪的物业。
小区业主赶走物业然后自治，有成功的案例吗？
当然有成功的例子，但比较少。为什么成功是少数呢？
一、小区管理涉及到很多专业的东西
一些业主把管理小区想的有点简单，以为就是收收物业费，雇几个打扫卫生的阿姨，雇几个保安看好大门就行了，这些想法简单了。小区有好多方面涉及的都比较专业，比如业主提交的装修图能不能看懂，会不会影响房屋的安全；电梯卡住的原因在哪里，能不能尽快找到呢？个别单元停电的原因在哪里，是哪一家的原因，还是线路的原因？等等。
二、业委会为员要有奉献精神
现在好多业主连业主大会都不愿意参加，就想着业委会只要给整个小区争取的利益，别少了自己那一份就可以了。由于业委会委员大都不是全职的，所以业委会的工作需要的是有奉献精神的委员，有公正心的委员，想想有的业主养狗，晚上狗叫，有的业主小孩在家里跑，影响楼下的睡觉，有的业主出差忘了关水龙头，水流到了电梯井。
这些琐碎的事情，都要协调、沟通，不断地给不同的业主做工作，争取调解好，不容易呀。
三、要学会管理
北京就有一个非常大的小区，业主有近10万人，业委会主任是一名老律师，把小区管理的井井有条。通过竞标将小区的保洁、绿化、保安、电梯维修、水管维修、线路维修等都外包给了专业的公司。
又将小区的电梯广告、楼宇广告进行招标，收取了一些快递、小的菜店等进门费，每年都有一些盈利，将这些净利润分成三份，一份补贴业主物业费，一份作为运营费用，一份给了各专业公司。该小区每年都会将业委会的工作，收取的费用，支出的明细等都张贴在布告栏里，让小区业主进行监督。
四、现在的物业公司都是为了挣钱
既然为了盈利，肯定是想用最小的成本获取最大的利益，这样的想法势必导致服务质量下降，和业主产生矛盾。城市的街办和社区应该支持业主自治，组织业主选举业委会，但不能导致选举的业委会委员获取私利，自己不交物业费，或者给自己开很高的工资等。
总之，如果没有甘于奉献的业委会主任、委员，想小区自治基本上就是一句空话。