商品房认购书（商品房认购书和购房合同）

本文目录一览：

1、什么是商品房认购书，签商品房认购书要注意哪些问题？


2、什么是认购书？签订认购书要注意什么？


3、商品房认购书有哪些效力

什么是商品房认购书，签商品房认购书要注意哪些问题？
许多开发商为了尽快收集资金，显示自己房屋售出成绩，常用的办法就是与潜在的购房者签订认购书的同时收取一定数额的定金。那么签订商品房认购书要注意哪些事项呢？
一、签订商品房认购书要把握好时间
鉴于商品房认购书的合同性质为预约合同，是独立的有效合同，故认购书只要在开发商取得建设工程规划许可证和施工许可证后就可以签订，或者认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。
二、在未取得商品房预售许可证之前，慎重与房地产开发企业签订商品房认购书
即使房地产开发企业未取得商品房预售许可证前与你签订了《商品房认购书》等预约合同，只要符合《合同法》第52条的规定，均为有效。因此，你在签订商品房认购书是一定要慎重，仔细阅读每一条款。
三、避免违反认购书中的约定和合法规避承担民事责任
认购书确定了先合同义务，故违反认购书应承担缔约过失责任。当事人签订商品房认购书后往往会支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保，如果双方经磋商最终无法签订正式合同的，因不可归责于当事人双方的事由，出卖人应当将收取定金返还给买受人。
如因当事人一方原因导致商品房买卖合同未能订立的情形，适用定金罚则；如当事人双方在合同磋商过程中存在过错，导致商品房买卖合同无法订立的，出卖人应当将收取定金返还给买受人。
四、定金非订金，交付定金需谨慎
保证金、押金或者订金与定金并不完全等同，判断是否为定金仍应以当事人的约定是否有定金的性质为依据。
判断所付款项是否为定金的基本方法是：
第一，合同中关于所付款项的文字表述是否为定金，若是，则为定金；
第二，若合同中关于所付款项的文字表述为“留置金、担保金、订金、订约金、押金或保证金等，则应根据合同中关于该款项的具体进一步判断，若其中有“无权要求返还或双倍返还”的约定，则可以视为定金。
五、违约条款要约定好
违约条款约定好，限制好房地产开发商恶意违约，及时主张赔偿双倍返还定金之外的其他损失（预期利益损失）。
如果预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；如果预约协议中没有约定定金条款，或有证据证明定金处罚数额明显低于买受人所受实际损失的，出卖人应当赔偿买受人所受到的实际损失。
如守约方所受的实际损失明显高于定金处罚数额的，守约方对此主张承担举证责任。
六、严防房地产开发商利用格式合同中含有单方权利约定条款，逃避法定义务和责任
应当按照公平、诚信、提请注意和合理解释的原则对具体问题具体分析，如果格式合同出现的商品房认购书中单方权利约定的条款，加重了对方的责任，排除了对方的主要权利，该认购书应为无效，否则应当认定有效。
（以上回答发布于2017-11-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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什么是认购书？签订认购书要注意什么？
在签订正式的房屋买卖合同之前，大多数开发商会要求购房者签署一份认购书，而认购书的内容相对比较简单，所以很多购房者对此并不是很重视。但是在这小小的认购书中却隐藏着很多风险，所以购房者千万不能对此掉以轻心。那么，签订认购书要注意什么？  
 在签订正式的 房屋买卖合同 之前，大多数 开发商 会要求 购房 者签署一份认购书，而认购书的内容相对比较简单，所以很多购房者对此并不是很重视。但是在这小小的认购书中却隐藏着很多风险，所以购房者千万不能对此掉以轻心。那么，什么是认购书？签订认购书要注意什么？
  一、什么是认购书？ 
 认购书全称为《 商品房认购书 》，是购房者与开发商对交易房屋有关事宜的初步确认。
 在没有签订《 商品房买卖合同 》之前，是解决 买房 相关事项的条款，具有一定的法律效力。
  二、认购书包含哪些内容？ 
 一般情况下，认购书包括以下基本条款：当事人双方基本情况、房屋基本情况、开发商销售资质、价款和付款方式、 定金 相关协议。
  1、当事人双方基本情况 
 卖方，即开发商名称、地址、电话、销售代理方名称、地址、电话；买方，即购房者姓名、地址、电话、身份证件种类。
  2、房屋的基本情况 
 包括 楼盘 地址、认购房屋的楼号、楼栋号、房间号、朝向、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积。
  3、开发商销售资质 
 认购书中应当有房屋的属性（ 现房 或期房），开发商的 预售 ／销售许可证编号， 土地使用证 等内容。
  4、价款与付款方式 
 认购书中，这一部分占据了比较大的篇幅，内容包括房子单价、计价面积类型、总房款、付款方式（全款、分期、货款或其他方式）。
  5、定金 
 在认购书中约定定金的金额、付款时间、违约责任、违约处理方法、签订合同的日期等。
  三、签订认购书要注意什么？ 
 签订认购书，需要注意认购书中的内容不要写错，尤其是关乎信息类的内容。房子的基本情况要保证零差错，如果出现差错，可能会导致买房纠纷。
  1、当事人双方基本情况别写错 
 在填写卖方信息的时候，要注意看“出卖人”位置填写的是不是开发商的公司名全称。如果开发商委托第三方 房产中介 公司代为销售，那么应该在认购书中写明代理关系。
 填写购房者本人相关信息时，要注意“认购人”写自己的名字，通讯地址填写身份证上的 户籍 地址。如果不是本人签订认购书，需要填写代理人的相关信息。如果是公司或组织买房，认购人写公司全称。
  2、房屋的基本情况要写清 
 在签订认购书的时候，自己认购的房子的基本情况，要在认购书中写清楚。一般情况下，预售／销售许可证的证书号码是开发商提供的。
 如果签订时是空白的，这时就要警惕了，没有预售／销售许可证的房子，卖出去也是不合法的，如果开发商到办理产权变更之日时，还拿不到相关证件，也是没有办法办理 房屋产权 所有证的。
 实际上，只要认购书具备合同主要条款并生效后，在于正式合同没有冲突的情况下，可以做主合同的补充。
  3、价款与付款方式约定清楚 
 房屋单价约定要写清楚，注意不能使用“特价、 均价 ”等比较模糊的词语。付款方式及 首付款 的支付金额都要写清楚，不要出现差错。
  4、定金违约要约定 
 约定清楚交定金的时间、定金金额（缴纳定金的比例一定不要超过总房款的20％），违约后对定金的处理办法。
  5、开发商承诺要写进认购书 
 在看房时，销售人员或开发商承诺的 赠送面积 、保留 房源 等，都要写进认购书中。包括承诺不兑现，违约如何处理等，都要做出明确的规定。实际操作中，要将承诺写进认购书，还需与开发商进行交涉。
 签订认购书时，还要琢磨一下认购书中的条款是否平等，如果有不对等的条款，可以直接向开发商提出异议。
商品房认购书有哪些效力
商品房认购书的效力有：取得预售许可证后签订的认购书有法律效力，未取得预售许可证签订的认购书没有法律效力，但在起诉前取得合法有效预售许可证的认购书可以认定为有效。签订认购书后，开发商应当与购房者在约定的期限内签订正式的商品房买卖合同。
【法律依据】
《城市商品房预售管理办法》第五条
商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《商品房销售管理办法》第六条
商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。